サブリース物件で転借人がもとの賃貸人に直接家賃支払義務を負うか。もとの賃貸借契約が解除されたら、転借人は退去しなければならないか

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(転貸の効果)
第613条  賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
2  前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
3   賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。

改正のポイント

1 適法な転貸借(=賃貸人の同意を得た転貸借)が行われた場合、転借人は、転貸人(=賃貸人から借りて、転借人に賃貸(又貸し)している者)のみならず、賃貸人(=転貸人の賃貸人)にも直接義務を負う。その義務の範囲は、賃貸人と転貸人間の賃貸借契約の義務の範囲に限られる。
2 賃貸人が転借人に家賃支払いを直接請求した場合、たとえ転借人が既に転貸人に払っていたとしても、本来の家賃支払時期より早く払っていたら賃貸人にも払わなければならない。
3 適法な転貸借が行われた場合、賃貸人と転貸人間の賃貸借契約(以下「賃貸借契約A」)が合意解除されても、賃貸人は、転借人に退去を求められない。
4 他方、賃貸借契約Aが家賃不払等の債務不履行によって解除された場合や、合意解除されても債務不履行解除も可能だった場合は、賃貸人は、転借人に退去を請求できる。


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