不動産明渡・賃料回収

建物明渡請求は、大雑把に言えば、交渉→訴訟→強制執行の順に進んでいくのが通常です。

内容証明郵便

建物明渡は、配達証明書付き内容証明郵便の送付により解除して、着手するのが通常です。
配達証明書付き内容証明郵便は、郵便局に写しが保管される郵便で、その送付内容と送付日を容易に証明することができるものです。
内容証明郵便を送り、弁護士が交渉することで、任意の明渡が実現できる場合も多いでしょう。

占有移転禁止仮処分

建物明渡の訴訟をして判決を得ても、訴訟中に第三者に建物の占有を移されるとその第三者には判決の効力を主張することができず、改めて判決を取り直すという二度手間が生じます。このような事態を防ぐために、賃借人に第三者への占有移転を禁止する占有移転禁止の仮処分を用いることがあります。
賃借人以外にも複数の独立した占有者がいて、それらの占有者を確定し、占有移転も禁止したいという場合にも、使われることがあります。
ただ、この手続には、保証金として賃料の1~5か月分程度(又は建物の固定資産評価額の1~5%程度)の金額を事件終了まで供託する必要がある点に注意が必要です。

通常訴訟

内容証明郵便を送っても明渡をしない賃借人には、最終的には訴訟を提起するのが通常です。
訴訟の中で賃借人と和解が成立する可能性もありますし、和解が成立しなくても判決を取得することにより、建物明渡を強制的に実現することができる状態になります。

強制執行

建物明渡を強制的に実現する手続です。
強制執行をするには、確定判決などの「債務名義」が必要になります。
裁判所に強制執行の申立をした後、執行官による催告を経て、執行を実行することになります。
ただ、強制執行のためには、荷物を運び出す人夫代などで50万円以上の実費がかかる場合もあることに注意が必要です。もっとも、執行官による催告の段階で賃借人が観念して、自主的に建物を明渡し、高額な人夫代などを負担しなくて済んだという場合も多くあります。

不動産関係紛争の料金表

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