建築瑕疵紛争

不動産に関する取引は、関連する法制度が複雑であり、また価格も高額であることが多いため、様々な紛争が生じてしまいます。当事務所では、不動産の売買・賃貸に関するトラブルのみならず、建物建築に関するトラブル、境界などの近隣トラブルにも広く対応しています。不動産・建築紛争は、関連する法制度が複雑であるため、専門的な知識と豊富な経験が必要となります。お困りの際は、ぜひ一度当事務所までご連絡ください。

生に一度の買い物

「分譲住宅や中古住宅を購入する」「土地を取得して住宅を新築する」数千万円もかける一生に一度の買い物です。

複雑化する紛争と法制度

平成7年1月の阪神淡路大震災をきっかけに、欠陥住宅が社会問題となり、その解決を図るため、平成12年、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(略称「品確法」)が施行されました。平成17年にいわゆる姉歯問題が発生しました。この事件では、建築業者に責任追及しようとしても業者が倒産して、保証を受けられない事態が生じました。このような問題を解決するため、平成21年には、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(略称「瑕疵担保履行法」)が全面施行されました。法制度が整備されることは望ましいことですが、複雑化してきているため、なかなか理解しにくいものになってきています。

「売買」と「請負」

新築の分譲住宅や中古住宅を購入する契約は「売買契約」で、ハウスメーカーや工務店に新築住宅を建築してもらう契約は、「請負契約」です。

「修補」と「損害賠償」

売買の場合

売買契約の場合、建物に瑕疵があった場合、民法では、「買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。
契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。」と決められています。
「修補」を請求することができないことに注意しましょう。

請負の場合

請負契約の場合は、民法では、瑕疵の修補や損害賠償を請求をすることができます。
契約を解除できないことに注意しましょう。
「品確法」によれば、「新築住宅」については、売買契約でも修補請求ができることになりました。

「不具合現象」と「瑕疵」

「瑕疵」とは何でしょうか。「建具の閉まりが悪い」というのは「不具合現象」です。何故、締まりが悪いのでしょう?基礎や土台、床が傾いているからでしょうか。
建具がゆがんでいるからでしょうか。その原因に欠陥があることを「瑕疵」といいます。「咳が出る」というのは症状で、風邪、インフルエンザ、肺炎、結核などが病名です。不具合現象は症状で、病名が瑕疵と考えていただければ結構です。「瑕疵」というのは、「通常備えるべき品質や性能を欠いていること」と説明されますが、瑕疵にあたるかどうかの判断基準は、まず、建築基準法などの法規、公庫住宅仕様書、一般的な技術基準に照らして違反しているかどうかを検討します。次に、請負契約や設計図書に違反しているかどうかが問題になります。

「修補方法」と「修補費用」

瑕疵の内容が明らかになると、どのような方法で修補するか、そのためにどれくらいの費用がかかるかを検討します。これに従って、売主や施工業者に、修補や損害賠償の請求をすることになります。

紛争解決方法

売主や施工業者と交渉して、解決すればよいのですが、交渉してもらちがあかない場合はどのような方法をとればいいのでしょうか。住宅について「建築住宅性能評価」を受けている場合には、住宅紛争審査会に「あっせん」や「調停」を申し立てることができます。このような手続は、「合意による解決」を目指す手続ですので、話し合いがまとまらない場合もあります。このような場合には、最終的な紛争解決手続として、訴訟を申し立てる以外にありません。

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